Gonzalo García-Valdecasas, abogado especializado en nuevas tecnologías y mercados financieros, alertó sobre los posibles riesgos legales, económicos y tecnológicos que rodean a la tokenización inmobiliaria en España, según una publicación en su perfil de LinkedIn.
Según lo señalado, la tokenización inmobiliaria se perfilaría como una de las grandes tendencias del sector financiero y tecnológico de cara a 2026. Sin embargo, para el letrado, el entusiasmo desmedido podría jugar en contra de la mayoría de los proyectos. Su diagnóstico es claro: “El 90% de los proyectos fracasará por exceso de euforia”.
El experto recordó que el sector inmobiliario es, paradójicamente, uno de los más complejos para la inversión fraccionada, y precisamente por eso se habría convertido en uno de los más “tokenizados”. Aun así, advirtió que muchos promotores estarían pasando por alto una cuestión clave: los tokens inmobiliarios no otorgan propiedad directa sobre el inmueble, sino una participación en la sociedad que lo gestiona.
Un nuevo marco legal más exigente
García-Valdecasas señaló que entre marzo de 2023 y noviembre de 2024, en España no existía un carril legal claro para emitir valores tokenizados, debido a la falta de habilitación de una Entidad Responsable de la Inscripción y Registro (ERIR). Ese escenario cambió con la aparición de los primeros actores regulados y con operaciones recientes, como el primer caso inmobiliario lanzado bajo el paraguas de la Ley del Mercado de Valores y Servicios de Inversión, agregó.
También dijo que este avance normativo, lejos de simplificar el proceso, elevaría el nivel de exigencia. “Tokenizar hoy en España no es hacer un token y ya. Es tan estricto como lanzar cualquier producto financiero tradicional”, subrayó. Modelos utilizados en años anteriores, basados en contratos privados —indicó— ya no encajan en el nuevo marco regulatorio.
Riesgos de negocio y falsas promesas de liquidez
Desde el punto de vista empresarial, el abogado alertó sobre el uso del bajo ticket de entrada como reclamo. “El ticket de 100 euros suena genial, pero puede ser una trampa” —advirtió— ya que si el coste de captar inversores supera los ingresos que generan, el proyecto podría terminar dependiendo de comisiones poco sostenibles.
También cuestionó la idea de que la tokenización garantice liquidez inmediata. “Tokenizar no crea un mercado secundario por arte de magia”, explicó, incluso aunque existan plataformas avanzadas. La posibilidad de vender los tokens cuando se desee no está asegurada.
Tecnología y distribución
Para García-Valdecasas, el uso de la blockchain sólo tiene sentido si mejora realmente el modelo de negocio, automatizando procesos, reduciendo costes y acortando plazos. Además, recordó un aspecto que suele subestimarse: la inversión necesaria en marketing, comunidad y distribución. Sin una estrategia sólida en estos frentes, incluso una emisión bien estructurada puede quedarse sin tracción, señaló
El abogado no descartó que la tokenización inmobiliaria sea un gran negocio a futuro, pero insistió en que sólo lo será para aquellos proyectos que integren de forma coherente los aspectos legales, económicos y tecnológicos. “La tokenización puede funcionar, pero sólo si se estructura correctamente y se entiende que no es una solución mágica”, concluyó.
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