El concepto de descuentos por falta de liquidez, cómo se entiende dentro de los mercados como el de los bienes raíces comerciales, y los beneficios que la tokenización podría traer a la industria son temas que ya he discutido en artículos anteriores. En este artículo, estoy examinando más de cerca la relación entre la preferencia de liquidez y la demanda futura de inversiones inmobiliarias tokenizadas.

Los descuentos por falta de liquidez reflejan la reducción del precio que se aplica a un activo debido a un mercado con poco movimiento. Particularmente en el sector inmobiliario, son especialmente pronunciados, alcanzando en ocasiones entre el 30% y el 50% del valor real del activo. Este hecho se debe a una serie de factores, como la exorbitante supervisión regulatoria, la naturaleza única de muchos activos, así como el hecho de que la mayoría de las transacciones tienen lugar en mercados privados muy limitados y de que los precios de las propiedades a menudo se fijan en función de las necesidades.

La tecnología Blockchain ofrece la posibilidad de abordar las fuentes de los descuentos por falta de liquidez acelerando los mercados eficientes y el descubrimiento de precios, agilizando el proceso de transacción y facilitando los pagos instantáneos. Los efectos de estos beneficios probablemente se acelerarán aún más cuando se trate de bienes raíces comerciales, ya que la formación tradicional de propiedades comunitarias y otras estructuras de capital puede ser laboriosa.

Si este es el caso, entonces la siguiente pregunta es, ¿cómo cambiará la demanda de bienes raíces -especialmente a nivel comercial- basada en estos mercados más líquidos?

John Maynard Keynes y la teoría cuantitativa del dinero

En 1936, el famoso economista inglés John Maynard Keynes articuló su teoría cuantitativa del dinero en su libro "The General Theory of Employment, Interest and Money" (La teoría general del empleo, el interés y el dinero), en el que dividió los impulsores de la demanda de activos líquidos en tres categorías principales:

  • Demanda Transaccional: alta liquidez para cubrir los gastos del día a día.
  • Demanda preventiva: liquidez para cubrir gastos imprevistos, como un accidente o una emergencia médica
  • Demanda Especulativa: demanda para aprovechar los cambios futuros en la tasa de interés o en los precios de los bonos.​​​​​​
    Keynesian demand for money

En la lengua vernácula común, Keynes describió cómo la gente necesita tener acceso a fondos líquidos para cubrir sus gastos diarios, llenar un fondo para los días complejos y guardar algunos sobrantes estrictamente para ver si pueden apreciar su valor.

A partir de este marco, Keynes teorizó que los gobiernos podrían ajustar el nivel de demanda monetaria con base en las tasas de interés en un esfuerzo por manejar la inflación y apoyar metas económicas más amplias. Esta es una perspectiva interesante, y tal vez digna de estudio en el futuro, ya que la tecnología Blockchain busca construir políticas monetarias más sofisticadas.

Sería interesante considerar cómo la teoría cuantitativa del dinero de Keynes podría impactar la industria de bienes raíces y las finanzas corporativas en general.

Principios de las finanzas corporativas

En un nivel muy básico, el trabajo de los directores financieros es asegurar que sus organizaciones tengan suficiente liquidez para cubrir los gastos diarios y mensuales e invertir los fondos que sobren para maximizar el rendimiento.

De hecho, este requisito se divide claramente en tres categorías de demanda que se alinean muy estrechamente con la teoría de Keynes de 1936. Específicamente, las entidades corporativas necesitan acceso a la liquidez para:

Gastos diarios.

Reembolso de deudas a corto plazo.

Realizar inversiones a largo plazo.

Explicación de la gestión del capital circulante

El término específico que se utiliza a menudo para describir este equilibrio es gestión del capital circulante. El capital de trabajo consiste típicamente en activos que pueden ser convertidos en efectivo en un período de 12 meses. Se describe tanto en términos brutos como netos, siendo bruto el valor total de todos los activos relevantes y neto el resto restante después de restar los pasivos a corto plazo, como las cuentas por pagar de una empresa.

Los activos típicos de corto plazo que califican como capital de trabajo incluyen efectivo en caja, cuentas por cobrar, inventario (siempre que no sean bienes irremplazables o ilíquidos) y ciertas inversiones de corto plazo de alta liquidez. Es importante centrarse en lo que quiero decir con inversiones a corto plazo, ya que se consideran "valores negociables" que pueden convertirse directamente en efectivo en un plazo de 3 a 12 meses. Estas inversiones suelen cotizar en bolsas públicas y su venta no tiene un efecto importante en el precio de contado del activo subyacente.

Fideicomisos de inversión inmobiliaria

Hoy en día, existen muchos tipos de empresas de inversión inmobiliaria y fondos que buscan aprovechar las ventajas de la tokenización, y uno de los casos de uso más relevantes son los fondos de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés), algunos de los cuales cotizan en las bolsas más grandes del mundo, mientras que otros son públicos, pero no cotizan en bolsa o son netamente privados.

En general, un REIT es una entidad que combina el capital de muchos inversores para adquirir o financiar una cartera diversificada de inversiones inmobiliarias bajo gestión profesional. Los REITs pueden calificar como un fideicomiso de inversión de bienes raíces bajo el Código de Rentas Internas de los Estados Unidos para propósitos del impuesto federal sobre la renta. Por lo tanto, los REITs generalmente tienen derecho a deducciones por los dividendos que pagan y por lo general no están sujetos al impuesto federal sobre la renta de las empresas de EE.UU. sobre sus ingresos netos que se distribuyen a sus partícipes. Este tratamiento elimina sustancialmente la "doble tributación" (tanto a nivel corporativo como de participación) que generalmente resulta de la inversión en una sociedad anónima. Los REITs generalmente pagan dividendos a inversionistas de por lo menos el 90% de su ingreso tributable ordinario anual, haciendo de algunos tipos de REITs una inversión ideal a corto plazo. Además, se centran en una amplia variedad de industrias que pertenecen al sector inmobiliario (comercial, residencial, sanitario, maderero, centros comerciales, etc.).

Según la National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), hay alrededor de 1.100 REIT que han presentado declaraciones de impuestos en los EE.UU., y colectivamente poseen más de 3 billones de dólares en activos inmobiliarios brutos en todo el país. Aproximadamente el 20% de estos son REITs públicos, que se han registrado en la SEC y cotizan en una de las principales bolsas de valores - la mayoría se encuentran en la Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE). El 80% restante está representado por REITs públicos pero no cotizados, que no se negocian en ninguna bolsa de valores nacional pero están registrados en la SEC, y REITs privados, que no se negocian en una bolsa de valores nacional o están registrados en la SEC y que a menudo sólo pueden venderse a inversores institucionales.

La diferencia fundamental entre los REIT no cotizados y los REIT cotizados es la liquidez diaria disponible con un REIT cotizado. Aunque algunos REIT no cotizados ofrecen tradicionalmente planes de reembolso limitados, para los inversores con un horizonte de inversión a corto plazo, los REIT cotizados se han considerado históricamente una mejor alternativa.

Por otra parte, los REIT no cotizados pueden servir de medio para que los inversores inviertan capital en un conjunto diversificado de activos inmobiliarios, con una correlación menor con el mercado bursátil general que los REIT cotizados. Además, los REIT que cotizan en bolsa están sujetos a requisitos de divulgación pública y gobernanza empresarial más exigentes que los REIT que no cotizan en bolsa.

El sector de REIT en general ha estado operando en máximos históricos, con el Índice FTSE NAREIT All REIT rindiendo menos del 5% desde el 1 de enero de 2015 hasta el 30 de diciembre de 2018. Estos precios sugieren que una parte sustancial del precio de los REITs cotizados es atribuible a una prima de liquidez incorporada, ya que las recientes tasas de capitalización sin apalancamiento en las transacciones de bienes raíces en el sector privado han promediado entre el 4% y el 6%, de acuerdo con el informe más reciente disponible públicamente de CBRE, la U.S. Cap Rate Survey H1 2019 Advance Review.

Aunque los REITs son sólo uno de los muchos tipos de inversión, y hay toda una galaxia de empresas inmobiliarias y fondos de inversión que buscan aprovechar la tecnología Blockchain, en mi opinión, específicamente los REITs privados y no cotizados pueden cosechar los mayores beneficios de la tokenización.

De vuelta a la tecnología Blockchain

Entonces, ¿qué significa potencialmente la tokenización para el sector inmobiliario? Esta industria, más que la mayoría, es víctima del descuento por iliquidez, que puede invalidar al sector de las sociedades de inversión que necesitan un cierto grado de liquidez en sus inversiones.

Hay dos razones generales por las que la tecnología Blockchain podría ser un factor clave que abre un nuevo conjunto de oportunidades para las empresas de inversión que buscan maximizar el potencial alcista de su capital de trabajo.

En primer lugar, a través de la utilización de la tecnología Blockchain, los medios de inversión inmobiliaria convencionales y altamente regulados (como los REIT) pueden operar con niveles de eficiencia sin precedentes al hacer posible la gobernanza programable y el cumplimiento normativo incorporado en la plataforma y/o en los niveles de los tokens de seguridad, así como al automatizar los procesos de gestión de la mesa de control y de los inversores. Esto, al menos en teoría, reducirá los gastos de gestión y aumentará los beneficios que se devuelven a los inversores.

En segundo lugar, la aparición simbiótica de la emisión digital de valores y de las plataformas de negociación secundaria trae consigo no sólo la posibilidad de reducir significativamente (si no de eliminar) el riesgo tradicional de la contraparte y la fricción transaccional, sino también de hacer más líquidos los activos subyacentes. Esto sugiere que, en el futuro, los medios de inversión inmobiliaria privados y no cotizados (como los REIT privados), que antes representaban una parte muy poco líquida del mercado, podrían ya no tener esa desafortunada distinción.

Queda por ver cuándo -o si- la tokenización ayudará a los medios tradicionales de inversión inmobiliaria privada a calificar como inversiones viables a corto plazo, pero existe una buena posibilidad de que puedan recibir esta distinción, especialmente en las economías locales, reforzando así la demanda general de inversiones inmobiliarias.

Una cosa es segura: El momento oportuno para esta oportunidad es propicio. Las perspectivas para la industria inmobiliaria en Estados Unidos, Europa y otras regiones en el extranjero siguen siendo positivas. Mientras la demanda de activos inmobiliarios residenciales y comerciales se mantenga fuerte, es justo especular que, al menos a nivel macroeconómico, la demanda de inversiones inmobiliarias tokenizadas sólo aumentará en comparación con otros tipos de acciones privadas.

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Los puntos de vista, pensamientos y opiniones aquí expresados son únicamente de los autores y no reflejan ni representan necesariamente los puntos de vista y opiniones de Cointelegraph.

Nada en este artículo debe ser interpretado como consejo legal, y todo el contenido es para propósitos meramente informativos. No debes actuar o abstenerte de actuar sobre la base de nada de lo aquí expuesto sin buscar asesoramiento legal apropiado en relación con tu situación particular.

Alexander Kanen es un abogado de la ciudad de Nueva York, orador y empresario, especializado en bienes raíces, capital privado y Blockchain. Es presidente del Grupo de Trabajo de Bienes Raíces de la Wall Street Blockchain Alliance, miembro del Grupo de Trabajo Jurídico de la WSBA, es miembro de la junta directiva de la Federación Internacional de Bienes Raíces de Nueva York y tiene estatus consultivo especial ante el Consejo Económico y Social de las Naciones Unidas. Alexander ha estado involucrado con la tecnología Blockchain desde principios de 2013.