Se estima que el mercado global de hipotecas residenciales tiene un valor de 31 billones de dólares. El 66 por ciento de todos los estadounidenses tienen una hipoteca sobre su casa, mientras que en el Reino Unido y China es de hasta el 70%. Es un segmento de los mercados financieros que golpea cerca de casa a una gran parte de la población mundial.

Los costos promedio de cierre de la hipoteca típicamente varían entre el 2 y el 5 por ciento del precio de la propiedad, incluyendo los honorarios del corredor, los honorarios de originación del préstamo, los honorarios de suscripción, los honorarios del agrimensor, los honorarios legales y los honorarios del título. Esto significa que en una casa de $250 000, el comprador puede esperar pagar cualquier cosa entre $5 000 y $12 500 sólo para obtener una hipoteca.

El proceso hipotecario está fuertemente centralizado y permeado con intermediarios que añaden cada uno su propio margen de beneficio a los costes globales, un objetivo perfecto para la Blockchain. Según un informe de PWC:

"La tecnología Blockchain puede alterar radicalmente el proceso a través del cual los consumidores compran una vivienda, así como la forma en que las instituciones financieras manejan las hipotecas. Específicamente, la tecnología podría eliminar el costo y la fricción del proceso, crear registros de transacciones que sean infalibles e incorruptibles, y facilitar la liquidación casi instantánea".

Moody's sugiere que el ahorro de costes anual como resultado de los procesos de aplicación basados en Blockchain podría ser de hasta 1 700 millones de dólares y el ex jefe de Barclays, Antony Jenkins, cree que el ahorro de tiempo podría ser igualmente significativo:

"Con el tiempo, lo que se puede ver, por ejemplo, es una hipoteca que se concede en 10 minutos, se puede ver una carta de crédito que se concede en dos minutos, ese tipo de cosas."

Pero, ¿qué tan realistas son estas afirmaciones y exactamente dónde estaría el impacto de la Blockchain?

El proceso típico de solicitud de una hipoteca

El proceso actual de solicitud de hipoteca se basa en gran medida en papel, requiere mucha mano de obra, consume mucho tiempo y es costoso. Esto se debe en gran parte a una larga lista de proveedores de servicios de terceros que participan en el proceso, tales como peritos, abogados, agencias de crédito y oficinas de títulos de propiedad.

Cuando un comprador y un vendedor acuerdan realizar la transacción de una propiedad, el comprador solicitará una hipoteca a su banco, lo que incluye el suministro de varios elementos de documentación, como estados de cuenta bancarios, prueba de ingresos, información de préstamo existente (si corresponde) y el consentimiento para que una compañía externa de informes crediticios elabore un informe crediticio.

Para determinar el monto estimado del préstamo, el banco también se pondría en contacto con un perito para realizar una evaluación preliminar de la propiedad, después de lo cual puede iniciar el proceso de aprobación de crédito sobre la base de la información obtenida del comprador y de los distintos terceros.

A continuación, el banco confirmaría la propiedad con las oficinas del Registro de la Propiedad, tal y como indicó el vendedor. Una valoración final de la propiedad será solicitada a un perito para que pueda ser verificada con la cantidad aprobada de crédito.

El banco puede entonces notificar su decisión al comprador y a los abogados, después de lo cual se hacen los arreglos para la firma del contrato de préstamo hipotecario y de la escritura de hipoteca. Una vez firmados los documentos, el banco puede iniciar la disposición de los fondos y se puede informar a las oficinas del Registro de la Propiedad para que actualicen los títulos de propiedad. En los Estados Unidos, este proceso de solicitud puede tardar entre30 y 60 días en completarse.

Cuellos de botella en el proceso de solicitud de hipoteca

El proceso tradicional de solicitud de hipoteca conduce a 3 problemas principales: aumento de los costos, tiempos de procesamiento prolongados y falta de transparencia.

Los flujos actuales de transacciones requieren la participación de terceros de las agencias de crédito para ayudar a evaluar la elegibilidad de los préstamos, los suscriptores para calcular y asegurar la exactitud de las retiradas de hipotecas, los peritos para proporcionar valoraciones actualizadas de las propiedades, los abogados para redactar la documentación legal y las oficinas de títulos para confirmar y actualizar la propiedad.

Es probable que cada una de estas funciones cuente con un gran equipo de personal administrativo que se encargue del papeleo físico. En 2015, PWC informó que "la solicitud media de hipoteca incluye 500 páginas, un número que ha aumentado en lugar de disminuir en los últimos años". Aunque otros informes sugieren que podría tener hasta 2 000 páginas.

Cada intermediario por el que pasa la transacción añadirá entre el 1% y el 2% del valor de la propiedad en sus propios honorarios al coste total. Pero no sólo añaden cuotas, sino que cada uno de ellos añade días adicionales de su propio tiempo de procesamiento, lo que lleva a un proceso largo y prolongado.

Por último, está la falta de transparencia sobre la documentación de solicitud requerida. Las cuentas bancarias, títulos de propiedad y registros del gobierno están en manos de instituciones separadas. Cuando una persona solicita una hipoteca, los corredores, las agencias de crédito, el personal del banco y otros agentes de terceros necesitarán tener acceso a esta información para determinar si un préstamo debe ser aprobado. El acceso se proporciona generalmente a través de procesos manuales, como el envío de una solicitud por correo electrónico y la recepción de la información por correo electrónico unos días después.

Una vez que se aprueba una hipoteca, esta misma información debe ser actualizada con cada agencia, es decir, las escrituras deben mostrar que la propiedad ha cambiado de manos, el banco ahora mantendrá un registro de la hipoteca a su nombre para que las agencias de crédito puedan acceder a ella en caso de futuras solicitudes de préstamo.

Esto se hace de nuevo manualmente y cada vez que se pasa información, ésta pasa de un libro a otro. Esto no sólo requiere agentes de terceros adicionales para confirmar estas transacciones, sino que también significa que este proceso basado en papel, en su mayoría manual, es propenso a errores humanos, lo que conduce a mayores retrasos y a una acumulación de costes.

¿Cómo se puede aplicar la Blockchain al proceso hipotecario?

Para aprobar una línea de crédito, los bancos se basan en información precisa de peritos, bufetes de abogados, agencias de crédito, etc. Si toda la información requerida se almacena de forma segura en una red distribuida con cada agente actualizando su parte de la información, los bancos pueden recuperar fácilmente las distintas piezas de información que necesitan de esta red, sin tener que depender de comunicaciones individuales en papel con cada uno de los proveedores de terceros. Esto incluye copias digitalizadas de documentos legales, valoraciones de propiedades y títulos de propiedad.

La Blockchain se puede utilizar para crear un ID digital para cada propiedad, por lo que la propiedad rastreable en la red. Además de hacer que el mercado inmobiliario sea más líquido, desde el punto de vista puramente hipotecario, esta identificación digital incluiría una cadena de propiedad y una valoración de mercado actual que permitiría a los bancos verificar rápidamente el estado actual de la propiedad o confirmar el precio de mercado, lo que podría mitigar la necesidad de pasar por las escrituras de propiedad y comprometerse con los peritos.

DLT también podría dar un paso más allá y eliminar la necesidad de ciertos intermediarios a través de una solicitud de contrato inteligente. Los contratos inteligentes pueden preprogramarse para que sólo se ejecuten una vez cumplidas ciertas condiciones, como solicitar la liberación de fondos al vendedor una vez que se haya firmado digitalmente la documentación de la hipoteca, el banco prestatario haya aprobado la hipoteca y se hayan transferido los fondos al banco del vendedor.

El resultado es que algunas funciones de los costosos abogados de la cadena de solicitud de hipotecas podrían resultar redundantes. Synechron, un proveedor de servicios de consultoría de negocios y tecnología digital, estima que estos ahorros de costos como resultado de la eliminación de intermediarios fácilmente ascenderán a miles de millones:

"Al automatizar y asegurar los procesos de préstamos hipotecarios, un sistema basado en una cadena de bloques coordina e identifica a los agentes e intermediarios y podría reducir los costos operativos, las comisiones y el fraude para las instituciones financieras. "Estimamos ahorros de $177 millones en un libro de préstamos de $97,7 mil millones para un prestamista hipotecario típico."

Los consultores también creen que el tiempo de aprobación de la solicitud puede reducirse significativamente:

"Se espera que la tecnología Blockchain reduzca el tiempo total de transacción a lo largo de la cadena de valor de la hipoteca en un 25 por ciento, de 40 a 30 días. Si los gobiernos nacionales establecen un registro de títulos basado en una cadena de bloques, se espera que disminuya un 25 por ciento más, a 20 días".

Casos de adopción

El banco estatal chino, el Banco de Comunicaciones, utilizó Blockchain para emitir hipotecas digitales por valor de 1 300 millones de dólares en septiembre de 2018, mientras que el cuarto banco más grande del mundo, el Banco Agrícola de China, emitió un préstamo por valor de alrededor de 300 000 dólares para tierras agrícolas en una red Blockchain.

Del mismo modo, en Rusia, una filial del Raiffeisen Bank International emitió una hipoteca totalmente digital a través de una plataforma blockchain llamada Masterchain, una plataforma basada en Ethereum lanzada por el Banco de Rusia que garantiza una comunicación rápida y segura entre los bancos y otras instituciones financieras, y permite a los usuarios confirmar rápidamente la exactitud de los datos de los clientes.

El documento hipotecario completo fue publicado en un DDS (sistema de depósito descentralizado) construido sobre Masterchain, el cual fue verificado por medio de una firma electrónica y enviado al registro estatal de la propiedad para ser revisado. Después de que todos los documentos fueron revisados y firmados, se emitió un Token Hipotecario que entró en almacenamiento de archivos con el Banco.

Bank of China Hong Kong (BOCHK) utiliza Blockchain para procesar el 85 por ciento de sus tasaciones de propiedades relacionadas con hipotecas. Según el gerente general de tecnología de la información del banco, Rocky Cheng Chung-Ngam, estas valoraciones de la propiedad son necesarias para calcular con precisión los pagos mensuales de la hipoteca:

"En el pasado, los bancos y los tasadores[de bienes raíces] tenían que intercambiar faxes y correos electrónicos para producir y entregar certificados físicos. Ahora el proceso se puede hacer en una blockchain en segundos".

También hay una serie de empresas que están usando blockchain para agilizar el proceso de solicitud de hipoteca.

Moneycatcha utiliza blockchain para hacer las solicitudes de préstamo más baratas y rápidas, ofrece dos soluciones basadas en blockchain. Homechain es una solución blockchain de extremo a extremo que recupera y verifica los datos de forma rápida y segura de proveedores de datos de terceros, incluyendo oficinas terrestres y agencias gubernamentales, mientras que Regchain se utiliza para el monitoreo de riesgos en tiempo real en las solicitudes de préstamos. Como explica la fundadora de la empresa, Ruth Hatherley:

"La interfaz de programación de aplicaciones que tenemos proporciona un conjunto superior de datos y también los actualiza regularmente, de modo que podemos ofrecer a cualquier institución una visión actualizada y precisa de su cartera de préstamos hipotecarios en 30 segundos".

Block66 es otra empresa emergente que quiere utilizar la tecnología para aumentar la transparencia, racionalizar el despliegue de capital y superar las restricciones geográficas de préstamo. Su objetivo es crear un mercado de prestatarios previamente evaluados al que los prestamistas puedan acceder. Según el CEO de Block66, Joe Markham, su plataforma está desarrollando una nueva clase de plataforma de préstamos hipotecarios:

"Nuestra plataforma Blockchain almacenará las regulaciones gubernamentales, las directrices internas proporcionadas por los prestamistas, y la información sobre los solicitantes y su propiedad obtenida directamente de la fuente."

Otras empresas emergentes incluyen Homelend, que utiliza blockchain para financiar hipotecas a través de una plataforma peer-to-peer, y Viva Network, que utiliza un concepto similar.

La seguridad de la información y los marcos jurídicos pueden ser desafíos a superar

El principal desafío es que una gran cantidad de información personal y sensible se almacenaría en una red hipotecaria basada en blockchain. Aunque la seguridad inherente de la blockchain es robusta, puede haber varios agentes de terceros que se conecten a la red, lo que podría crear puntos débiles. Por lo tanto, la seguridad de la información debe ser una prioridad absoluta y hay que trabajar mucho para garantizar la seguridad en línea de los datos de los clientes.

Por último, el trabajo con los reguladores y el cumplimiento de los marcos legales en las distintas jurisdicciones será otro reto a superar si realmente queremos que las hipotecas basadas en blockchain se integren.

Según el presidente de la SEC, Jay Clayton, "Reemplazar una participación corporativa tradicional registrada en un libro mayor central por una participación corporativa registrada a través de una entrada blockchain en un libro mayor distribuido puede cambiar la forma de la transacción, pero no cambia la sustancia".

Lo que Clayton quiere decir es que ciertas regulaciones y leyes se aplican a una transacción hipotecaria, independientemente de si esa hipoteca se emite a través de canales tradicionales o en la parte superior de una red blockchain. Los reguladores deberán supervisar los detalles, como las transferencias de títulos, las firmas electrónicas, etc. También está la cuestión de si los contratos inteligentes son o no legalmente vinculantes, y una vez más, habrá que hacer más trabajo e investigación para determinar si tal concepto está cubierto en la legislatura existente o si los países tendrían que redactar nuevas leyes que cubran las transacciones blockchain y contratos inteligentes.

Los préstamos hipotecarios no son algo que sólo afecta a un segmento nicho de la población. La mayoría de la gente pasará por un proceso de solicitud de hipoteca en algún momento. Del mismo modo, es un proceso que es costoso y requiere mucho tiempo, lleno de complicaciones, fricción y opacidad.

Mucho interés, combinado con un margen de mejora significativo, significa que es probable que veamos que los casos de inversión y uso aumenten significativamente en el futuro. Y el hecho de que tampoco sea un proceso que busca eliminar a los prestamistas tradicionales, sino mejorar sus sistemas, debería impulsar la inversión y el desarrollo. Según Eric Piscini, director de la consultora de banca y tecnología de Deloitte, este podría ser el caso:

"No sé si esto está eliminando a los bancos del proceso, creo que los hará más eficientes. Tal vez sean más delgados porque no necesitarán tener tanta gente como antes para manejar esos procesos".

El hecho es que la blockchain tiene el potencial de revolucionar la industria hipotecaria y es un caso de uso que beneficiará a ambas partes de la transacción, es decir, al cliente y a las instituciones financieras.