El 16 de enero, la entidad crediticia Newrez, con sede en Pensilvania, anunció sus planes de aceptar determinadas criptomonedas a la hora de evaluar las solicitudes de hipotecas. El cambio, que según la empresa entrará en vigor en febrero, se aplicará a los préstamos para viviendas, refinanciaciones y otras propiedades de inversión.
Para Newrez, el plan llega tras las directrices de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) de Estados Unidos del año pasado. En junio de 2025, la FHFA ordenó a Fannie Mae (Asociación Hipotecaria Nacional Federal) y Freddie Mac (Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos para la Vivienda) que elaboraran planes para reconocer las criptomonedas en las solicitudes de préstamos.
De este modo, las criptomonedas obtuvieron al menos un reconocimiento parcial por parte de dos importantes empresas gubernamentales que proporcionan liquidez y estabilidad a los mercados hipotecarios. En ese momento, Michael Saylor, presidente de la empresa de tesorería de Bitcoin (BTC) Strategy, afirmó: "Las generaciones futuras recordarán este momento como el momento en que Bitcoin entró en el sueño americano".
Pero, a pesar de las directrices de las autoridades en materia de vivienda y de la creciente aceptación, los emisores siguen siendo reacios al riesgo y la claridad normativa dista mucho de ser sólida.
Las hipotecas cripto dan a los jóvenes estadounidenses una oportunidad de luchar
La expansión del "sueño americano", es decir, la propiedad de la vivienda, fue al menos uno de los motivos principales que llevaron a la FHFA a tomar su decisión. En su directiva oficial a Fannie Mae y Freddie Mac, el director de la agencia, Bill Pulte, escribió que las criptomonedas debían considerarse parte del objetivo de esas empresas de "ayudar a garantizar la propiedad sostenible y a largo plazo de la vivienda".
Las tasas de propiedad de viviendas en Estados Unidos se han mantenido relativamente estables durante los últimos 60 años. Se han producido picos y valles durante las recesiones y otros acontecimientos económicos volátiles, pero la tasa se ha mantenido entre el 60% y el 70%.
Sin embargo, en los últimos años, la edad media de los propietarios de viviendas se ha disparado. En 2010 era de unos 39 años. Solo 15 años después, la edad media casi se ha duplicado hasta alcanzar los 59 años. Esto demuestra que hay pocos jóvenes de las generaciones Millennial y Gen Z que se incorporan al mercado inmobiliario.
La concentración de viviendas unifamiliares en menos manos se ve agravada por la presencia de grandes inversores institucionales en el mercado inmobiliario. Un informe de 2023 del Proyecto Hamilton reveló que los denominados megainversores poseían hasta el 27% del parque de viviendas unifamiliares en alquiler en Atlanta. Poseían el 45% en Memphis y el 37% en Birmingham.
La gran mayoría de los propietarios de criptomonedas tienen menos de 44 años. Permitirles utilizar sus activos para calcular una hipoteca podría, al menos en cierta medida, facilitar a los inversores más jóvenes la adquisición de una vivienda.
Pulte declaró recientemente en una entrevista con la CNBC: "Estamos haciendo todo lo posible para aumentar la asequibilidad. Una de las razones por las que lo hacemos con respecto a las criptomonedas es porque estas ofrecen una enorme oportunidad para ayudar con la [asequibilidad]".
En 2022, mucho antes de las directrices de la FHFA, la empresa fintech Milo, con sede en Miami, anunció que los prestatarios podrían utilizar sus criptomonedas para garantizar hipotecas a 30 años, conservando la propiedad de sus activos. En ese momento, el CEO y fundador de Milo, Josip Rupena, dijo: "Las formas existentes para que los consumidores de criptomonedas accedan al crédito hipotecario les han dejado con obligaciones fiscales no deseadas por vender para pagar la entrada".
Pero si las hipotecas cripto tienen la capacidad de influir positivamente en la propiedad de la vivienda, aún tienen retos que afrontar.
Los inversores deben esperar "recortes" en las valoraciones de las criptomonedas
La FHFA puede haber abierto una pequeña puerta a las criptomonedas, pero hay que tener en cuenta algunas salvedades. El activo en cuestión debe mantenerse en bolsas reguladas por Estados Unidos. Fannie Mae y Freddie Mac también deben considerar la mitigación del riesgo.
Aunque puede ordenar a Fannie Mae y Freddie Mac que hagan recomendaciones y evaluaciones, la FHFA no puede obligar a los prestamistas individuales a aceptar criptomonedas.
E incluso si los prestamistas aceptan criptomonedas, es posible que no acepten todas las altcoins que existen. Charles Whalen, presidente de Whalen Global Advisors, declaró a la CNBC: "En este momento hay algunos prestamistas que están dispuestos a hacer negocios basados en Bitcoin".
"No tanto las otras monedas, pero creo que Bitcoin está muy por delante en cuanto a obtener este tipo de reconocimiento".
Afirmó que este tipo de préstamos son posibles, pero se limitan principalmente a lo que el sector denomina "marcas privadas" o "mercados jumbo".
"No se trata de hipotecas que se vayan a vender a Fannie Mae o Freddie Mac", dijo Whalen.
Los inversores en criptomonedas pueden sentirse aún más consternados al tener que "recortar" el valor de sus criptomonedas. Para gestionar la notoria volatilidad de las criptomonedas, los prestamistas pueden asumir que el precio de las criptomonedas caerá, lo que reducirá su poder como garantía.
El futuro de las hipotecas cripto en EE. UU., impulsado en parte por la política
Las hipotecas cripto también pueden tener un componente político. Pulte dijo que su orden de junio se ajustaba en parte "a la visión del presidente Trump de convertir a Estados Unidos en la capital mundial de las criptomonedas".
Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin, dijo que la orden "ayuda a normalizar las criptomonedas, ayuda a legitimarlas, lo que creo que contribuye a la agenda del presidente". Whalen dijo que la medida debe considerarse más política que sustantiva.
Los principales demócratas se opusieron notablemente a la medida. Cinco senadores, entre ellos la crítica de las criptomonedas Elizabeth Warren y el ex candidato presidencial Bernie Sanders, firmaron una carta en la que afirmaban que Pulte estaba dando prioridad a la política sobre los riesgos para el sistema financiero.
"Su orden establece que 'cada empresa debe presentar y recibir la aprobación de su junta directiva'. Sin embargo, usted es el actual presidente de cada junta y ha llenado las juntas con miembros que representan al personal de la FHFA y a sus aliados del sector", escribieron.
"También parece haber un grave conflicto entre su capacidad para ordenar y aprobar las propuestas de las empresas como director de la FHFA y, en última instancia, influir en el desarrollo de dichas propuestas como presidente de los consejos de administración de las empresas", continuaron.
Los legisladores republicanos han intentado codificar la orden en una ley. La senadora de Wyoming Cynthia Lummis presentó un proyecto de ley, la Ley Hipotecaria del Siglo XXI, para hacer precisamente esto en julio de 2025. El proyecto de ley no ha avanzado; sigue estancado en la Comisión de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos.
El impulso político detrás de los préstamos cripto puede tener sus límites. Whalen dijo que a los principales prestamistas les podría resultar difícil apoyar el proyecto de ley debido al riesgo de mercado entre el momento en que se considera la criptomoneda para un préstamo y el momento en que se convierte en dólares.
"En última instancia, el mercado hipotecario consiste en que una entidad crediticia te ayude a comprar tu casa y luego venda ese préstamo en el mercado de bonos. Esa transacción de bonos se realiza en dólares".
Mientras los prestamistas analizan la orden y sus implicaciones para sus modelos de negocio, la administración Trump está dando pasos en otros ámbitos para intentar reducir los costes de la vivienda. Este mes, la administración ha planteado diferentes ideas para ampliar la propiedad de la vivienda. El director del Consejo Económico Nacional, Kevin Hassett, ha insinuado un plan para permitir a los estadounidenses utilizar sus ahorros para la jubilación, como los planes 410(k), para realizar pagos iniciales.
Trump también ha sugerido prohibir a los grandes inversores institucionales la compra de viviendas unifamiliares. El 7 de enero escribió en Truth Social:
"Durante mucho tiempo, comprar y poseer una vivienda se consideraba la cima del sueño americano [...] Por esa razón, y por muchas más, voy a tomar medidas inmediatas para prohibir a los grandes inversores institucionales comprar más viviendas unifamiliares, y voy a pedir al Congreso que lo codifique".
Actualmente existe un fuerte impulso político en Washington a favor de las criptomonedas, desde las stablecoins hasta las hipotecas cripto. Sin embargo, gran parte de este impulso, y cualquier efecto potencial que pudiera tener sobre la asequibilidad de la vivienda, depende en última instancia de si los prestamistas consideran que tiene sentido desde el punto de vista comercial.
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